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La plusvalía municipal: cuánto deberé pagar si vendo o heredo una vivienda

Este impuesto está cedido a los ayuntamientos y la cuota tributaria dependerá del valor del suelo en el momento de la venta

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La plusvalía municipal: cuánto deberé pagar si vendo o heredo una vivienda

© Kimson Doan - www.unsplash.com

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Este impuesto, conocido también como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, deberá ser abonado siempre que exista transmisión de la propiedad del terreno por cualquier título, entendido en este caso la herencia o legado, la donación, transmisión, compraventa o permuta, así como la enajenación en subasta y la expropiación forzosa.

El sujeto pasivo depende del tipo de operación:

  • En caso de transmisión gratuita (sucesión, donación), deberá pagar el impuesto quien adquiere el terreno.
  • Cuando existe una plusvalía en la operación, el impuesto deberá pagarlo el que transfiere la propiedad.

A este respecto, una reciente Sentencia del Tribunal Constitucional, de 26 de octubre de 2021, ha declarado inconstitucional y nulo el método que se utiliza para calcular la base imponible del impuesto de plusvalía municipal, es decir, la cuantía sobre la que se aplica. Argumenta que el cálculo de la base imponible se hace con unos parámetros fijos que no siempre respetan la plusvalía realmente obtenida.

La Sentencia considera que estas normas son inconstitucionales por el hecho de establecer “un método objetivo de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que determina que siempre haya existido aumento en el valor de los terrenos durante el periodo de la imposición, con independencia de que haya existido ese incremento y de la cuantía real de ese incremento”.

Tras la Sentencia del alto Tribunal de octubre de 2021, el Gobierno ha aprobado con carácter urgente un nuevo método de cálculo de este impuesto, para minimizar el vacío legal que ha producido esa nulidad.

¿Cómo se calculaba la plusvalía municipal hasta la Sentencia de nulidad del Tribunal Constitucional?

Para el cálculo de la plusvalía, previamente a la declaración de su nulidad, se tenía en cuenta:


  • El valor del suelo en el momento de la transmisión. Esto puede comprobarse en el recibo del IBI.
  • El número de años que han transcurrido desde que adquirimos el inmueble. Esto generará un coeficiente a aplicar sobre el valor del suelo, que dependerá del Ayuntamiento de la localidad en la que se encuentre el terreno. Los coeficientes no podrán exceder los siguientes límites: Periodo entre uno y cinco años: 3,7. Periodo de hasta 10 años: 3,5. Periodo de hasta 15 años: 3,2 Periodo de hasta 20 años: 3.
  • El tipo de gravamen: será el fijado por cada ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30 por ciento.

Nuevo método de cálculo de la plusvalía municipal regulado por el Gobierno para adaptarlo a la Sentencia del Tribunal Constitucional

El contribuyente podrá elegir entre dos métodos de cálculo. Podrá optar por el que menos importe suponga, entre estos dos métodos:

  • El cálculo según el valor catastral (método objetivo)
  • O bien, optar por la plusvalía real si le conviene más.

Cuando, a instancia del contribuyente “se constate que el importe del incremento de valor es inferior al importe de la base imponible determinada con arreglo al método de cálculo objetivo…, se tomará como base imponible el importe de dicho incremento de valor”.

El sistema objetivo de determinación de la base imponible del impuesto se convierte en un sistema optativo, que solo resultará de aplicación en aquellos casos en los que el sujeto pasivo no haga uso del nuevo método de cálculo.

El primer método de cálculo tiene más relación con la vigente anteriormente, con una plusvalía objetiva. Se tendrán en cuenta los años que han transcurrido desde la adquisición hasta la transmisión. En función de ese número de años, se deberá consultar una tabla de valores que serán actualizados cada año por el Ministerio de Hacienda y que definirá un multiplicador que se aplicará al valor catastral del terreno. Por ejemplo, el terreno de un inmueble que se tenía desde hace 10 años se multiplicará por 0,08.

Esta es la tabla de coeficientes multiplicadores:

Los ayuntamientos tendrán además un margen para  corregir a la baja la base imponible del Impuesto hasta en un 15%.

El segundo método de cálculo es según la plusvalía real. Es decir, la diferencia entre el precio al que se ha comprado y vendido. Si se ha adquirido un piso por 200.000 euros y se vende por 250.000, se gravarán como base los 50.000 euros de ganancia. Supongamos que, en el momento de la venta, el valor catastral es de 100.000 euros, de los que 60.000 representan el valor del suelo (60% del total) y 40.000 el de la construcción.

A efectos de la plusvalía real, el incremento del valor será el resultado de aplicar a la plusvalía el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total (en este caso, un 60%). El incremento del valor que se le imputará al contribuyente será el 60% de 50.000 euros: 30.000 euros".

Otro aspecto que introduce la nueva regulación, es que estarán sujetos al impuesto también quienes transmitan una vivienda en un plazo de menos de un año desde que la adquirieron, prorrateando el coeficiente aplicable a la parte del año en que se genera.

Nuevo método de cálculo del impuesto de plusvalía municipal tras la declaración de nulidad del anterior por el Tribunal Constitucional

 

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Comentarios

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antonio roman delgado 07 de diciembre de 2020 | 08:41
Buenas, mi madre falleció el 8/06/2015-mi padre el 10/06/2015)mis hermanos y yo heredamos una casa que vendimos en noviembre del 2019,cuanto debo pagar de plusvalía?
Instituto BBVA de PENSIONES 29 de enero de 2021 | 19:31

Estimado Antonio,

Le recomendamos se asesore vd. con un experto fiscal contactando con el colegio de abogados de su provincia de residencia para proceder al examen detallado del cálculo del impuesto de plusvalía. 

Un cordial saludo. 

Rafael 20 de septiembre de 2020 | 17:26
Por fallecimiento de mi madre, heredo un piso cuyo valor catastral en el año compra, 2001, es superior a la fecha devengo, Hay que pagar la plusvalía si hay disminución valor terreno según valoración catastral?
Instituto BBVA de PENSIONES 29 de noviembre de 2020 | 19:24
Estimado señor, En teoría no, pero conviene preguntar al Ayuntamiento correspondiente para conocer su criterio. Procure ayuda legal especializada en estos temas de fiscalidad local.Con atentos saludos
Carlos 06 de marzo de 2020 | 13:47
Buenas tardes. Compré un local en Barcelona 2019 escriturado por 52.000,.euros. Ahora mismo me ofrecen 120.000 €. Según los cálculos que ponéis arriba, me tocaría pagar 177 €? Es correcto? Habiendo tanto supuesto beneficio no debería de pagar más? Muchas gracias . Un saludo
Instituto BBVA de PENSIONES 30 de marzo de 2020 | 13:41

Estimado Carlos.

El concreto cálculo de cuotas a ingresar y demás deudas fiscales excede, por diversos motivos, de nuestro ámbito de actuación.

En ese sentido, no obstante, le recomendamos que consulte directamente con la AEAT.

Un cordial saludo. 

Javier 30 de enero de 2020 | 18:37
Buenas tardes, tengo una duda sobre una plusvalia Mortis causa en ayuntamiento de Madrid. Si heredó el 50% de un piso para la bonificacion que establece el ayuntamiento que valor de ibi debo poner el de toda la casa o solo el valor del 50%
Instituto BBVA de PENSIONES 04 de febrero de 2020 | 07:18

Estimado Javier.

Al tratarse la suya de una cuestión netamente tributaria, le recomendamos que consulte preferentemente con la AEAT.

Un cordial saludo. 

Ricardo Lara 13 de diciembre de 2019 | 09:56
Hola, mi mujer ha heredado por parte de su padre, del 50% de una vivienda , la nuda propiedad de 1/6 parte, al igual que sus otros dos hermanos (1/6+1/6) y el usufructo vitalicio de ese 50%,(3/6) se lo adjudica la madre. El otro 50% es de su madre desde la fecha de compra en gananciales, el 18 de octubre de 1.982. El padre fallece el 14 de febrero de 2016. La aceptación de herencia se produce en documento público en fecha 11 de Octubre de 2.018. Me surgen varias dudas: en la liquidación del impuesto de plusvalía, la fecha de inicio del periodo lo tengo claro, fecha de compra del piso,18 de octubre de 1.982, pero ¿la de fin de liquidación? ¿es la fecha del fallecimiento,14 de febrero de 2016, o la de aceptación de la herencia,11 de Octubre de 2.018? ¿si no hay aceptación de herencia, quien paga ese impuesto? ¿Solo se pagan los veinte primeros años del periodo de liquidación y el resto está exento? ¿Quien tiene que pagar el impuesto, la madre que se adjudica el usufructo vitalicio, o los hijos por la nuda propiedad? Gracias por su tiempo. En espera de respuesta, reciban un cordial saludo.
Instituto BBVA de PENSIONES 28 de diciembre de 2019 | 01:42

Estimado Ricardo.

La respuesta a su pregunta exige de una serie de una serie de planteamientos en materia tributaria y civil que, lamentablemente, exceden de nuestro ámbito de conocimiento.

Le recomendamos que procure asesoramiento legal especializado en la materia.

Un cordial saludo. 

JOSÉ MARÍA 10 de diciembre de 2019 | 15:05
Buenas tardes: En el año 1988 falleció mi padre que era dueño, junto con mi madre de un piso en Valladolid. Yo era su heredero único, por lo que se hizo una manifestación privada de aceptación de herencia, y en aquel momento se liquidaron los correspondientes impuestos de sucesiones en Hacienda, pero no la plusvalía ya que no registré ese 50% del piso que me correspondía. En 2018 fallece mi madre e igualmente soy el heredero único, también se hace manifestación privada de aceptación de herencia, se pagan impuestos y también plusvalía por el valor TOTAL que pusimos del piso en la herencia, 325000 euros. Al ser heredero forzoso, se pagó muy poca plusvalía, 170 euros más o menos. Ahora he vendido ese piso en 249000 euros y me dicen que tengo pagar plusvalía de la mitad del piso desde el fallecimiento de mi madre en 2018 (sería otra vez muy poco), pero por la otra mitad que le correspondía a mi padre desde 1988 cuando falleció, siendo ésta ya una cantidad importante. Mi pregunta es: ¿si el valor de la venta es inferior al que se declaró en la herencia, hay que pagar plusvalía? Gracias por su atención.
Instituto BBVA de PENSIONES 23 de diciembre de 2019 | 07:20

Estimado José María.


Todo inmueble que se ha recibido en herencia ha de abonar la plusvalía municipal si está en suelo urbano, y ello haya experimentado un aumento o reducción de su valor original, pues la Administración local entiende que han subido de precio.

Un cordial saludo.

MANUEL CANAL PORTABALES 04 de diciembre de 2019 | 20:06
Compré un piso hace diez años, y este año lo vendí, lo compré en 115.000, euros y lo vendí este año en 90.000, estoy obligado de pagar la plusvalia municipal. UIn saludo y muchas gracias,.
Instituto BBVA de PENSIONES 05 de diciembre de 2019 | 03:01

Estimado Manuel.

Al haberse dado, de facto, una pérdida patrimonial, teóricamente, no estaría obligado al pago de dicha plusvalía.

Un cordial saludo. 

Fernando 28 de noviembre de 2019 | 17:27
Buenas tardes, compré el piso en Móstoles en 2007 escriturando por 185.000,.euros y lo vendo ahora escriturando por 155.000,. euros, aunque según el recibo del IBI el valor del suelo ha subido, yo vendo con muchas pérdidas. Mi pregunta es si tengo que ir al Ayuntamiento para hacer la liquidación o al haber tenido pérdidas no tengo que ni siquiera ir a notificar la venta. Muchas gracias . Un saludo
Instituto BBVA de PENSIONES 13 de diciembre de 2019 | 06:15

Estimado Fernando.


Técnicamente, según la doctrina del Tribunal Constitucional, en caso de pérdidas patrimoniales no habrá de afrontarse este impuesto.

Un cordial saludo.

Yolanda 08 de noviembre de 2019 | 20:09
Buenas tardes, somos dos hermanos y en el reparto de la herencia me ha tocado a mí un piso, a mi hermano le corresponde dinero, la plusvalía del piso la pago yo o la pagamos los dos. Muchas gracias
Instituto BBVA de PENSIONES 04 de diciembre de 2019 | 02:55

Estimada Yolanda.


En tanto se trata de una adquisición gratuita (vía herencia), teóricamente debería hacerse cargo Ud. de dicho pago en tanto que el sujeto pasivo del impuesto es quien adquiere el terreno.

Un cordial saludo.

rosa castell pons 23 de octubre de 2019 | 10:19
Buenos días, en 2015 heredamos mi hermano y yo un bajo de mis padres y se valoro en 75000 euros y se pago la plusvalía respecto a esa valoración ahora lo hemos vendido por 60000 euros, 15000 menos del precio declarado. Mi pregunta es , debemos volver a pagar o el ayuntamiento si no lo hacemos nos puede reclamar y que perjuicio nos acarrearía si no pagamos, el ayuntamiento es el de Valencia. Gracias
Instituto BBVA de PENSIONES 11 de noviembre de 2019 | 21:25

Estimada Rosa.

Como señalamos en el post de referencia,  el Tribunal Constitucional se ha pronunciado recientemente en el sentido de que no debe abonarse este impuesto si no ha habido incremento de valor en el precio del inmueble, entendido como diferencia entre precio de enajenación y precio de compra. Por tanto, técnicamente, al no haber incremento patrimonial, no habría de ser exigible un nuevo pago.

Un cordial saludo.